Droit des biens

Avocat en droit des biens à Welkenraedt

Un terrain hérité à trois, une maison dont l'usufruit appartient à un parent, une parcelle occupée depuis des années sans titre clair : le droit des biens règle ces situations, à condition de savoir exactement qui détient quoi.

Exposer ma situation 087 89 11 22

Le droit des biens organise les rapports entre les personnes et les choses : la propriété, mais aussi tous les droits qui la démembrent ou la limitent, comme l'usufruit, la servitude, le droit de superficie ou l'emphytéose. Depuis le 1er septembre 2021, ces règles sont réunies dans le Livre 3 du Code civil, qui a modernisé une matière restée presque inchangée pendant deux siècles.

Dans la pratique, les questions arrivent rarement sous forme théorique. Elles naissent d'une succession, d'une séparation, d'un achat mal préparé ou d'une occupation tolérée qui dure. Le premier travail consiste à reconstituer la situation : titres de propriété, actes notariés, plans, extraits cadastraux, usages établis.

Une fois les droits de chacun établis, la solution est souvent négociée : convention de partage, rachat de parts, acte de servitude, accord sur l'usage du bien. Lorsqu'elle ne l'est pas, le juge tranche.

J'interviens notamment pour

Les situations que je rencontre le plus souvent dans cette matière

Indivision

Gestion d'un bien détenu à plusieurs, désaccords entre indivisaires, sortie d'indivision amiable ou judiciaire.

Usufruit et nue-propriété

Répartition des charges et des travaux, conflits entre usufruitier et nu-propriétaire, conversion de l'usufruit.

Possession et prescription

Occupation de longue durée d'une parcelle, revendication de propriété, preuve de la possession.

Superficie et emphytéose

Rédaction et analyse de ces droits réels de longue durée, souvent utilisés pour un projet sur le terrain d'autrui.

Limites et contenance

Discordance entre l'acte, le plan et la réalité du terrain, empiètement d'une construction.

Biens et entreprise

Bâtiment professionnel détenu par le dirigeant et utilisé par sa société, droits respectifs et conventions à prévoir.

L'indivision, une situation qui n'est pas faite pour durer

Héritiers d'une même maison, ex-partenaires propriétaires ensemble, associés ayant acheté un terrain : l'indivision est fréquente et fonctionne tant que tout le monde est d'accord. Le jour où l'un veut vendre et l'autre conserver, elle devient une source de blocage.

Le principe reste que nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision. Avant d'en arriver au partage judiciaire, qui passe généralement par un notaire désigné par le tribunal et peut prendre du temps, une proposition de rachat chiffrée et argumentée débloque souvent la situation.

Usufruit : qui paie la toiture ?

La question revient sans cesse lorsqu'un parent conserve l'usufruit d'une maison dont les enfants ont la nue-propriété. La loi répartit les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, mais la frontière entre entretien et grosses réparations prête à discussion.

Un accord écrit sur les travaux à venir, la manière de les financer et le sort du bien en cas de vente évite bien des tensions familiales. Il peut être préparé avant qu'un problème ne surgisse.

Ce qu'il faut rassembler avant le premier rendez-vous

Plus le dossier est complet au départ, plus l'avis peut être précis et rapide.

Le titre de propriété (acte d'achat, déclaration de succession, acte de donation).
Les plans, le plan de mesurage et l'extrait cadastral si vous les avez.
Les conventions déjà signées entre les intéressés, même informelles.
Les courriers ou e-mails échangés sur le désaccord.

Questions fréquentes

Droit des biens : ce qu'il faut savoir

Personne ne peut être contraint de rester en indivision. Si aucun accord n'est trouvé, le partage peut être demandé en justice, ce qui conduit en principe à une répartition ou à une vente du bien. Une négociation sérieuse en amont reste presque toujours moins longue et moins coûteuse.

Il s'applique en principe aux situations nées depuis son entrée en vigueur le 1er septembre 2021, avec des règles transitoires pour les situations antérieures. Selon la date des faits et des actes, l'ancien ou le nouveau régime peut s'appliquer : c'est un point à vérifier dossier par dossier.

Une possession prolongée peut, à certaines conditions, mener à l'acquisition de la propriété par prescription. Les conditions sont strictes et la durée exigée dépend des circonstances. Il est préférable de réagir tôt, en faisant constater la situation et en clarifiant par écrit qu'il s'agit d'une simple tolérance.

Voir aussi

Matières connexes

Droit des biens

Voisinage, servitudes, bornage

Passage, vues, haies, murs mitoyens, nuisances, limites de terrain : régler un conflit de voisinage avant qu'il ne s'enlise.

Lire la page →

Droit des biens

Copropriété

Assemblées générales, syndic, charges, travaux, acte de base : défendre un copropriétaire ou accompagner une association.

Lire la page →

Droit judiciaire

Procédure, référés et recours

Choisir le bon juge, agir en urgence, faire désigner un expert, faire appel ou opposition : la procédure maîtrisée de bout en bout.

Lire la page →

Prendre contact

Une question : droit des biens ?

Exposez-moi votre situation : je vous dirai franchement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.

Exposer ma situation 087 89 11 22