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Publié le par Maître Jean-François Straeten
Entre Verviers, Herve et la frontière allemande, beaucoup de parcelles sont desservies par des chemins privés, des accès partagés ou d'anciens passages agricoles. Pour un particulier qui achète une maison comme pour une entreprise qui acquiert un hangar ou un terrain, ces passages peuvent devenir un vrai sujet.
Une servitude de passage permet au propriétaire d'un fonds de passer sur le fonds voisin. Elle est attachée aux terrains, pas aux personnes : elle survit donc aux ventes successives.
Elle peut résulter d'un acte (un titre, souvent un ancien acte de vente ou de division), de la loi lorsqu'un terrain est enclavé et n'a pas d'accès suffisant à la voie publique, ou encore, dans certaines conditions, d'un usage prolongé.
Le Livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, a revu les règles en matière de servitudes. Pour une situation née avant cette date, il faut vérifier quelles règles s'appliquent.
Une servitude peut s'éteindre, notamment par renonciation, par non-usage prolongé ou lorsqu'elle n'a plus d'utilité. Elle peut aussi, dans certains cas, être déplacée si elle devient trop lourde pour le fonds servant, à condition que le passage offert reste aussi commode.
Ces questions se règlent idéalement par un accord écrit entre voisins, passé devant notaire pour être opposable aux acquéreurs futurs. À défaut d'accord, le juge de paix est en principe compétent.
Cela dépend de ce que mentionnent l'acte et le compromis, du caractère apparent ou non de la servitude et de ce que le vendeur savait. Un recours contre le vendeur est envisageable dans certains cas. Consultez rapidement, pièces en main.
Le propriétaire d'un terrain sans accès suffisant à la voie publique peut, en principe, réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Le tracé et l'indemnité se négocient ou, à défaut, sont fixés par le juge.
Cet article donne un cadre général. Exposez-moi les détails de votre dossier : je vous dirai franchement ce qu'il en est.